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子女以自己的名义出售父母房产,房屋买卖合同是否有效

2022-09-22 16:43:57分类:法律基础常识 阅读:12
文章导读:《民法典》规定,“民事主体依法享有物权”,物权就包括所有权,它是最重要的物权与财产权,不管进行什么交易,

  《民法典》规定,“民事主体依法享有物权”,物权就包括所有权,它是最重要的物权与财产权,不管进行什么交易,都得以所有权为前提,它也是交易追求的结果,比如买房子,那自然是希望自己拥有房子的所有权,没有人付了钱还想着把房子留在别人手里的,除非他有个名字叫冤大头。

  而在二手房交易中,购房人有时会遇见卖房人与房主身份不重合的情况,卖房人可能是房主的父母、子女等关系比较亲近的人,如果二者意思一致,买卖能够顺利完成,买家取得所有权,那自然最好,但司法案例中不乏父母卖子女的房子,或子女卖父母的房子引发的纠纷。

  父母卖了子女的房子,结果子女不同意,认为房屋买卖协议应当无效;子女代理卖父母的房产,父母不同意,导致不能按约定交付房屋;出卖人在缔约时,对标的物没有所有权或者处分权,合同无效吗?

  案例1:

  江西的小赵(女,成年,系完全民事行为能力人)以父母代理人的身份将父母名下位于某小区的一套房屋以110万元出售给白某。

  白某跟小赵签了房屋买卖合同,约定好了首付款和按揭贷款等事宜,白某还按小赵的要求在签合同当天支付5万元定金,并拿到收条,本来,白某以为买房的事不会出什么幺蛾子,谁知那之后,小赵迟迟不接收首付款,也没有按照合同约定的交付房屋。

  于是白某急了,几次三番问怎么回事儿,这才得知,原来小赵根本没有就卖房子的事跟父母达成一致的意见,赵家老两口没有卖房的打算,小赵将房子以110万元的价格出售,本以为父母会同意,实际上没能取得父母的授权,自然无法履行合同,白某也拿不到这房子。

  白某有种被人耍了的感觉,非常生气,要求小赵双倍返还定金,小赵却推诿。

  于是白某一纸诉状将小赵告上法庭,请求法院判令解除双方签订的房屋买卖合同,并让小赵双倍返还定金,合计10万元。

  小赵认为,既然父母不同意卖房,那双方签的买卖合同自然无效,不管白某要求她承担违约责任还是因解除合同主张损害赔偿,都不合理。

  而法院最终支持了白某的诉求。

  案例2:

  小王未满18岁时,因为家中拆迁,分到了一套安置房,母亲告诉他房屋出租给别人了,小王信以为真,直到他成年后收到一纸诉状,才知道母亲早就将那处房子以12万的价格卖掉。

  10年时间里,小王一直以为房子只是出租了,那边买家也被小王的母亲瞒着,不知道房屋的真实所有情况,瞅着小王的母亲以各种各样的理由拒绝过户,等了许久,买家实在忍不下去,将母子俩全告上法庭,小王得知自己名下的房子成了别人的心里很不舒服,拒绝过户。

  而买家则表示,早年已经与小王的母亲签了《房屋买卖协议》,付清了全款,小王应当尽快把这套房子过户。

  经法院审理,小王应该履行这份房屋买卖协议,在判决生效之后,配合买家办理涉案房屋的产权过户手续。

  法理分析:

  买卖合同的当事人在订立合同时,没有取得标的物所有权或者处分权的,并不当然导致合同无效,只是,会影响合同的实际履行,影响物权转移行为能否有效。

  根据《买卖合同司法解释》的规定:

  当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的,人民法院不予支持。

  出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移,买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的,人民法院应予支持。

  现行《民法典》中有“善意取得”的相关规定,无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的,所有权人有权追回;除法律另有规定外,受让人受让该不动产或者动产时是善意或者以合理的价格转让,受让人可取得该不动产或者动产的所有权,当然,原所有权人有权向无处分权人请求损害赔偿。

  小赵一案中,小赵卖房,实际上没有取得父母的授权,她没有处分权,但根据法律规定,她与买受人白某之间签的那份房屋买卖协议仍然是合法有效的,只不过小赵的父母不同意卖房导致所有权无法转移,这种情况下,白某有权要求出卖人小赵承担违约责任;

  白某要求解除合同,也可以向小赵主张损害赔偿,白某主张双倍返还定金合计10万,于法有据于约也相合,因此得到法院的支持;

  而小王一案比较特殊的一点是,小王的母亲将房屋出售时,他还未成年,母亲是他的监护人和法定代理人,有权利处置这套房子,房屋是拆迁所得,签订买卖合同时,涉案房屋有明确属于小王个人所有,即使明确,母亲以他法定代理人的身份将房屋按市场价出售,没有损害到他的利益,也视为有效。

  卖房人是房主的监护人或者法定代理人,那么,不管房主同不同意,只要买卖合规,价格合适,买房协议就是有效的,但如果是小赵和父母的情况,买家购房的时候应该要取得房主的同意。当然即使卖房人有法定代理权,为了防止其欺瞒了房主,导致后续因为过户等问题产生纠纷,最好在合同中约定好过户的日期,如果逾期,应当约定滞纳金,免得空耗时间精力,这也是损失。

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日期:2022-09-22 | 所属分类:法律基础常识             

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